热拍回顾——步入2020年，土地热拍似乎已经成为了乐山房地产市场的一个代名词。基于乐山城市的不断发展，越来越多的品牌开发商抛来了“橄榄枝”，区域市场也愈发成熟。继2021年5月11日青江新区地块热拍之后，7月21日，乐山市土地矿权交易市场公开拍卖出让了中心城区牟子片区翡翠路东侧[MZ(A)-07-a-1号]和[MZ(A)-06-b号]两宗备受市场关注的一线正临江优质地块。当天的拍卖吸引了六家企业激烈竞价。最终，以上两宗地块均现场成交，总成交金额达58100万元，单幅楼面地价分别为2504.67元/平方米和2625.07元/平方米。

　　接连的土地热拍可以感受乐山楼市的温度”，随着城市吸附能力的日渐提升，后续会有更多开发企业进驻乐山。与此同时，为了应对强劲市场需求，在确保房地产市场平稳健康发展的前提下，笔者日前从乐山市土地矿权交易中心了解到，我市将于2021年8月26日公开拍卖出让中心城区通江片区乐青路东侧TJ（B）-07-a号地块优质商住用地。

　　规划先行

　　“大城气象”首推城北

　　一个地区的可持续发展，谁最有活力和潜力，谁就能赢得主动和未来。纵观乐山的城市变革，无论是高质量规划还是不断地践行新发展理念，都彰显了乐山发展的无穷活力和蕴藏的无限潜力。而“高颜值、高配套、高规划、高格局”，这些代名词无不与大城北存在着紧密的联系，大城北核心——通江片区更是逐年强势崛起。

　　通江片区为乐山主城区北门户，是其城市形象展示的重要节点。区域总面积7.14平方公里，东临岷江，南抵龙游路、龙牟路，西至通西路靠乐山城市绿心，北邻北通路，区内山水资源丰富，环境优美，东南侧地势平缓，有利于集中开发建设，西北侧分布若干丘陵，植被覆盖较好，是区内重要的生态本底之一。片区以居住、文教功能为主，是乐山市重点打造的“商务文旅功能区”。

　　伴随着城市规划中心的落定，以及众多知名地产企业进驻，客观意义上，以乐山万达广场为中心的城北都市副中心已经形成。同时，区域内涵盖市级幼儿园、小学、初中和国家级重点高中等完备教育体系，是目前乐山基础教育较好的资源集中地。依据最新发布的规划，通江片区依山傍水，从生态基础上来看可分为三个各具特色的区域：西北部山林地区、中部湿地片区和东部临江区域。规划以“显山、露水、透绿”为整体设计原则，对山、水、轮廓线、水岸等要素进行控制，建筑布局宜大疏大密，建筑轮廓线结合山体背景而错落有致，岸线亲水而不乏活力。将重点在“竹公溪滨水空间打造”、“山水通廊打造，增加景观渗透”以及“街道空间及建筑布局形式设计”等环节进行设计引导。区域人居环境不断升级，其“人文”、“生态”等优居属性日益凸显。

　　配套落地

　　教育、生态、医疗，全是大手笔！

　　随着城北片区各大品牌项目的落地，区域内的城市级配套以及人居环境也在不断升级，其“高尚”、“人文”、“生态”等优居属性日益凸显。除了人文教育这一大优势以外，城北片区的环境及医疗也同样在日新月异地发展。

　　首先看到教育的最新消息，早在去年年底的就有关于城北重大教育配套消息：通江片区将以乐山万达广场为轴心新建三个幼儿园，包括乐山市实验幼儿园分园、中心城区王河三号还房居住小区幼儿园以及王河2号幼儿园。规划拟建的3所幼儿园，不仅解决了片区内适龄幼儿“入园难”的问题，更是为城北教育配套再添利好。近期，笔者又从市城投集团获悉，乐山市第二中学搬迁项目选址在市中区棉竹镇嘉州大观园，将更名为乐山市乐知中学。项目计划用地面积133亩，建筑面积81580平方米（含地下室11463平方米），工程投资约5.2亿元。目前，该项目已完成施工图设计及施工图内审会，正在进行施工图修改。预计今年12月正式开工建设。

　　再来看生态配套。在今年5月19日，“竹公溪生态城概念性总体规划暨城市设计”方案评选会正式举行。竹公溪生态城建设项目(一期)建设地址位于乐山市市中区，新建市政基础设施（道路长约105公里）、社会事业项目总建筑面积约120万平方米。项目的建设有利于加快乐山融入成渝地区双城经济圈，紧扣“一极两中心两地”目标定位，围绕乐山建设四川旅游首选地、绿色转型示范市、山水园林宜居城、总部经济聚集区“四个定位”，助力建设巴蜀文化旅游走廊世界重要旅游目的地，努力成为成渝地区经济发展充满活力的增长极和动力源。同时，竹公溪生态城的开发建设坚持公园城市理念，深化景城一体，充分发挥乐山旅游、生态优势，打造成渝“后花园”，建设示范性康养产业园区，创建“老年友好城市”，建成世界级康养度假胜地，引领形成“工作在成渝，度假在乐山”的新时尚。

　　紧接着是更受关注的医疗配套。6月7日，市自然资源局官网发布了《乐山市市中区人民医院整体搬迁及附属设施建设项目规划方案公示图》。市中区人民医院整体搬迁及附属设施建设项目位于通江片区檀木南街杨山路与金紫路交汇处，近邻乐山万达广场和居民集中居住区，占地约111.73亩，总建筑面积122400平方米，能满足市民日常医疗需求。

　　路网升级

　　城北中央居住区四通八达

　　作为辐射周边吃喝娱乐的消费目的地，城北通江片区在以乐山万达广场为引擎、校园经济圈与竹公溪生态圈为呼应的基础上，还将有更大的发展空间。加之原有的教育、生活配套，可以说，这里正在成为未来乐山发展的“主战场”，大城北呼之欲出。近日，该区域交通方面的利好消息也是不断传出，对其发展有着积极正面的作用。

　　不久前，乐山动车存车场项目正式进入实质性施工阶段。该项目位于通江街道檀木嘴社区，占地600亩，建设动车行走线约3.7公里，近期建设存车线3条，预留2条，总投资5.6亿元，计划2022年底前建成投运。乐山站增设存车设施，可满足动车组存车需求、提高动车组使用效率，有利于充分发挥乐山承接成都、联动川南、辐射攀西的区位优势，为打造区域物流仓储中心，促进高铁物流、房地产等相关产业发展提供有力支撑。

　　就市内交通而言，区域内的檀木南街东西贯穿整个通江片区，依次经过“生态林地景观带”“商务中心区”“王河居住区”，属于中长距离交通。檀木南街目前已连通嘉瑞大道，已经是连接棉竹片区与通江片区的主要通道；可直接对接成乐高速乐山北收费站，构建乐山对外连接通道的北部门户通道。嘉瑞大道—瑞祥路则紧邻成乐高速出口与乐山高铁站，是乐山人流来往集中区域，宽敞且大气的嘉瑞大道目前已经连接通棉路，且直达高铁片区，已成为乐山城北片区非常耀眼的明星道路，来往车辆络绎不绝。全线建成后，嘉瑞大道成为乐山北部横向主通道，连接杨湾、棉竹、通江、牟子片区。加之城北原本的杨山路、乐青路、白燕路、龙游路等立体交通网，将实现绵竹片区、城北新区与城北通江板块的无缝接驳，于市场而言，势必能够吸引更多的开发商以及购房者的关注。

　　项目云集

　　一座人居新城已然成型

　　从目前乐山楼市的市场格局来看，城北片区还是最为抢眼的一个区域，包含和喜·玖熙府、天立·御景峰、阳光·玖著、碧桂园·棠樾蘭台、美的·珺御府、达·公馆、领丰·一品学府等，在售项目为乐山众多区域中最多的一个。

　　城北片区百亩以上的大盘有2个，都是早在2018年就入住城北的项目美的·珺御府和天立·御景峰；2020年下半年才入市的阳光·玖著、和喜·玖熙府、碧桂园·棠樾蘭台的占地面积相差不太大，规模适中，目前是城北主力在售楼盘。客观地来讲，成熟区域的地块规模有限，寸土寸金的即视感，这些项目最大的一个利好就是周边生活配套醇熟，可投资可自住。

　　这些楼盘中除了天立·御景峰，其余大部分楼盘都有中小户型产品为主，可见“刚需属性”是目前城北楼市的代名词之一。再对比房价，2021年的乐山房价相较于去年没有太大变化，乐山新房的整体均价也是在“6字头”。而乐山城北新房，除去改善型项目天立·御景峰以外，均价都在6300-6800元/平方米这个范围内，这个价格也是符合目前市场行情的。  这样来计算一下：按照6600元/平方米的单价，买一套建面约90平方米的新房，总价也不到60万。

　　除此之外，我们还得关注到城北即将登场的新项目——位于通江片区乐山一中正大门的[TJ(B)-12-a号]地块。该地块被同森集团竞得，楼面价3226.37元/平方米。作为区域目前关注度颇高的全新项目，正临江、学区房的属性也有望拉动城北楼市的再一次拔高。

　　地块信息——通江片区乐青路东侧TJ（B）-07-a号地块

　　宗地用途：城镇住宅用地、零售商业用地

　　土地面积：45716.69平方米（合68.58亩）

　　建筑面积：100576.72平方米

　　容 积 率：大于1.0且不大于2.2

　　起 叫 价：23700万元

　　起叫楼面价：2356.41元/平方米

　　竞买保证金：4800万元

　　用地性质：二类居住用地（R2)，可配套不超过地块规定总计容建筑面积的2%（即约2012平方米）的商业建筑

　　地块点评：

　　此次公开拍卖出让的TJ（B）-07-a号地块，位于乐山万达广场商业综合体覆盖区域内，而且地块街对面就毗邻乐山万达广场，便捷性更具优势，能极大地满足购房者“吃、穿、住、娱、购”等需求。

　　随着万达集团、碧桂园集团、富力集团、美的集团、天立集团、邦泰集团和领地集团等国内知名企业进驻，以乐山万达广场为中心的城北都市新中心已经形成。同时，作为这块“20万人级以上”的常驻消费区域的全新补充，地块还紧邻规划的九百洞湿地公园，环境配套十分优异，将有望成为城北通江板块新的人居标杆。

　　再来分析宗地的具体属性。对于容积率，给出了2.2的上限；同时，在建筑控高方面，明确要求“建筑当层高≤2.8米时，建筑限高为不超过54米；建筑当层高＞2.8米时，建筑限高为不超过60米;地上建筑层数不得高于18层”。相较之前本宗地块更加注重城市发展的融合性以及地块开发的舒适性，并且将配套商业面积约定在2%以内，既满足了住户的基本配套需求，又更好地兼顾了社区商业与外围万达广场等大城市配套的互融。可以预见，该地块未来将以中高端品质社区（开发中小套型为主的中高层洋房、学区房）的形式融入区域富力、天立、万达、美的、领地、阳光大地等品牌开发商项目的人居矩阵中。

　　倪珉 

　　（图片均为资料图片）