■记者  倪珉

　　城市发展，规划先行。一座城市想有更好的发展，必须有长远的前期规划。当具体到某个区域的时候，也是如此。

　　就乐山而言，城北区域的发展有目共睹，岷江上游衍生而来的生态资源以及丰富完善的教育体系，使得这里的房地产开发持续火热，由此带来的人口红利及发展变化显而易见。近年来，这片热土从基建到配套都在不断地完善升级。日益成熟的城北成为了不少开发商不容错过的选择，从临江区域到万达周边，从本土房企到外来开发商，这里历来都是乐山楼市的焦点之一。

　　看地块  指标调整后“更为宜居”

　　在房地产开发中，土地市场从来都不容忽视，从供应到成交，一宗地块可能会一帆风顺，也可能坎坷曲折。但无论如何，每宗优质的地块从来不缺“粉丝”。

　　日前，乐山市自然资源和规划局官网公示关于“乐山市中心城区通江片区8号地块概念城市设计暨规划调整论证”，该地块（以下简称“通江老街”地块）位于岷江三桥旁，占地面积百亩以上，根据供应计划后续拟将拍卖。

　　从此前公示的拟出让信息可以得知，该地块占地156.3亩，为二类居住用地，容积率不大于2.0，建筑密度不大于22%，绿地率不小于35%，建筑高度不大于60米。在数值方面，“不大于2.0的容积率”在目前普遍2.2及以上的容积率中格外显眼，低容积率就意味着低建筑面积，居住的舒适度更高。

　　此外，该地块属于一线临江。周边有已经交房入住的名门外滩、领地天屿、翰林印象、江源靓景等小区，还靠近多所学校，周边配套完善，这种看得见的区域价值对购房者来说有不小吸引力。

　　当然，该地块也并非十全十美。有受访的业内人士提醒道：“该地块被岷江三桥分割开来，并且桥梁以北区域地块部分区域不临江，前面有名门外滩遮挡；目前岷江三桥依旧有大重货车经过，噪音较大。”

　　看调整  考量整体格局将是“开发基础”

　　记者从乐山市土地矿权交易中心获悉，在国土空间规划体系逐步建立的大背景下，城市开发建设的转型升级刻不容缓。该地块旨在探索在新时代生态文明建设的总体理念下，构建未来社区建设的精细化设计与管理。

　　据了解，此次规划调整充分考虑了地块在整个通江片区的城市定位，发挥临江生态环境优势，保留现状部分传统建筑，优化功能业态和城市空间结构。规划新增一条城市支路，疏解滨江交通压力，引入绿廊形成高低错落的滨江空间形态。主要调整了相关居住用地、商业用地及公园绿地布局形态，在保护岷江岸线退距空间的同时增加公园绿地面积，并建议按照拆迁工作进度进行分期开发建设。

　　具体来说，有以下几个方面的调整：结合现状居住用地使用情况，调整北部地块居住用地；将背部弹性用地调整为居住用地，并扩大一定面积；整合南北地块绿地，统一规划、重新布局；取消南部地块中间横向支路，补充贯通南北地块纵向支路；将南部地块原商业/居住选装兼容用地，整合调整为居住用地。

　　可以看出，在调整之后，该地块的规划更为统一，不管是临江的城市记忆公园还是住宅小区，未来都会有更加整齐划一的开发建设，更加符合城市规划和区域调性。此外，调整之后的设计规划对地块的划分更加明细，细化之后的每一块地的数据指标也清晰明了，这样细致的规划便于开发商后期开发建设。

　　看区域  城北片区人居属性日益彰显

　　城北片区近年来持续发展，资金和资源一路向北外溢，区域价值也不断上涨。至今，这个区域是当之无愧的乐山楼市第一梯队。随着外来房企不断入驻城北，城北片区开启全面升级。从“刚需”扎堆到“改善”涌现，一个更宜居的城北逐渐形成。

　　2014年，在房产企业、业内人士、购房者的期待下，万达落子城北。随后以万达为中心，城北逐渐成为外来房企进驻乐山中心城区的不二之选。2017年富力入驻，2018年天立、美的入驻，2019年碧桂园入驻，2020年阳光、和喜安入驻……外来房企入驻城北，从产品设计到开发理念为城北片区甚至乐山楼市带来新的发展空间。

　　伴随着城市规划中心的落定，以及众多知名地产企业进驻，客观意义上，以乐山万达广场为中心的城北都市副中心正在形成。同时，区域内涵盖市级幼儿园、小学、初中和国家级重点高中等完备教育体系，是目前乐山基础教育较好的资源集中地。依据最新发布的规划草案，通江片区依山傍水，从生态基础上来看可分为三个各具特色的区域：西北部山林地区、中部湿地片区和东部临江区域。规划以“显山、露水、透绿”为整体设计原则，对山、水、轮廓线、水岸等要素进行控制，建筑布局宜大疏大密，建筑轮廓线结合山体背景而错落有致，岸线亲水而不乏活力。区域人居环境不断升级，其“人文”、“生态”等优居属性日益凸显。

　　采访手记

　　在大多数情况下，待拍地块基本上会经历“供应-拍卖-规划-开发-竣工-验收”几个阶段，但是上面这宗地块在拍卖之前就已经确定了规划方案，这在乐山土地拍卖市场是不多见的。

　　对于开发商来说，自然有利有弊。好处是拿地之后就可以迅速进入开发建设阶段，弊端就是开发商在产品规划方面没有太大的自主性。从目前的规划来看，该地块走的多半是高端改善路线，比如大平层、洋房之类的产品，乐山楼市现在产品百花齐放，改善大户型占比上升，有市场的原因，也有购房者更加注重居住体验的原因。

　　乐山市土地矿权交易中心供图