■ 记者 倪珉 文/图

　　“刚需”和“改善”是楼市中两股重要的力量。“刚需”指刚性需求，购房者在选房时多以自住为首要目的；“改善”则是购房者要求生活品质、居住条件进一步提升。然而，随着乐山楼市的逐步成熟，结合上述两种需求特点的“升级版改需”——“刚改”型购房者不断涌现。

　　作为乐山楼市主力的“刚需”“刚改”人群，他们的“心理房价”是多少？记者进行了走访调查。

　　“低总价” 

　　房源吸引力十足

　　“小夫妻购房”模式被市场普遍认为是“刚需”的典型。这种模式通常是工作不久的年轻夫妻，在双方父母甚至更多亲友的资助下支付购房首付款，然后用一个人的工薪收入偿还贷款，另一个人的收入则用作家庭日常开支。

　　“我们两个人的月收入加起来大约6000元，房贷按揭2100多元，剩下的就作为日常开支，同时还要预留装修备用金。”2020年底在中心城区某新开项目买了一套“小三室”的市民李先生说。

　　记者了解到，李先生所置业的项目位于城北通江片区，其在开盘当天推出了3栋楼、200多套房源，吸引了超过300组客户到访。一番“大卖”之后，该项目又紧急加推了新的房源。

　　项目一开盘就“平地起惊雷”，究其原因，乃是总价控制合理。李先生介绍说，该项目开盘时推出了两栋小高层和一栋洋房，面积段分别为80-83平方米、89-100平方米，其中80平方米段做到了三房双卫、100平方米段做到了四房双卫。李先生所购买的“小三室”户型在算上优惠之后，总价只有50万元出头。

　　记者了解到，在李先生所购买的新房附近，不少项目也推出了类似的“低总价”房源，其销售情况均较良好。

　　“高低配”

　　为项目品质加分

　　业内人士认为，“小三房”产品之所以能够热卖，主要原因是总价控制到位。与李先生所购买项目相邻的几个楼盘，在项目规划上也是“高低配”，产品配置主打“小三房”，80平方米段的房源总价基本控制在55万元左右。

　　从产品情况来看，李先生购买项目的面积区间为63.6-100.83平方米，而相邻两个项目的面积区间分别为70-91平方米、69-108平方米，都主打3室户型。

　　“在地块面积和容积率一定的情况下，你能建多少平方米的房子，基本是不可改变的。在地块够大，建筑面积一定的情况下，理论上建两个高层比建一个超高层划算，建几个多层比建两个高层划得来。这是因为，多层公摊面积小，得房面积大，成本更低，关键是好卖。另外，高层或者超高层需要考虑施工成本和技术，从多层到高层再到超高层，消防成本呈几何级增长。”业内人士表示，从产品货值来看，开发商看中洋房和别墅的高溢价能力，在相同土地指标并做足容积率的前提下，“高低配”社区能显著提高总货值，也更容易打出营销策略组合拳，“洋房作为形象产品和高溢价产品，可提升楼盘品质和高层溢价能力，高层则作为大体量产品，保证项目现金流稳定和整体收益。”

　　总价60万元

　　或是一道“坎”

　　当前，乐山楼市中售卖情况较好的项目，多将房源总价控制在55万元左右，部分房源的价格甚至压到了50万元。这对普通“刚需”客户颇具吸引力。

　　据业内人士介绍，在乐山，总价下探到55万元以下的房源非常受欢迎，而站上60万元，摸着“刚需天花板”的产品则略显尴尬。

　　不少受访者认为，这种有层次感的市场格局较为健康，开发商没有单纯抬价，购房者也能量入为出合理置业。